Bail rural et indemnité de sortie

Le bail rural court pour une durée fixe à l’issue de laquelle il peut être renouvelé.

Au terme de cette durée, le bailleur peut exercer son droit de reprise qui met fin au contrat de bail.

Fin du bail rural et indemnité de sortie

À l’expiration du bail rural, l’exploitant agricole qui a amélioré le fonds loué par son travail ou ses investissements peut réclamer au bailleur le paiement d’une indemnité de sortie.

Quels sont les travaux qui ouvrent droit à une indemnité de sortie ?

Trois catégories de travaux permettent à l’exploitant de réclamer le versement d’une indemnité de sortie :

– les travaux qui concernent les bâtiments d’exploitation et d’habitation, ainsi que les ouvrages incorporés au sol,

– les travaux qui touchent aux plantations,

– enfin, les travaux de transformation du sol en vue de sa mise en culture, d’un changement de culture qui augmente le potentiel de production du terrain de plus de 20 %, et d’améliorations culturales.

Le Code rural et de la pêche maritime précise que les travaux doivent être utiles à l’exploitation.

Procédure de réalisation des travaux et indemnité

Les travaux doivent avoir été réalisés dans le respect des procédures prévues par la réglementation.

L’exploitant doit donc informer le bailleur des travaux qu’il entend réaliser et lui demander l’autorisation pour les réaliser.

En l’absence d’autorisation du bailleur, le preneur ne pourra pas bénéficier d’une indemnité de sortie au titre des travaux réalisés.

Quel est le montant de l’indemnité ?

Le montant de l’indemnité de sortie dépend de la nature des travaux qui ont été effectués.

– Amélioration des bâtiments

L’indemnité est égale au coût des travaux évalué à la date d’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution.

– Plantation

Concernant les plantations, l’indemnité équivaut à l’ensemble des dépenses, main-d’œuvre comprise, évaluées à la date de l’expiration du bail. Elles doivent avoir été engagées par le preneur avant l’entrée en production des plantations. Un amortissement calculé à partir de la date d’entrée en production est déduit du montant obtenu.

L’indemnité ne peut pas excéder le montant de la plus-value apportée au fonds par les plantations.

– Transformation du sol

L’indemnité de sortie est égale à la somme que coûteraient les travaux faits par le preneur dont l’effet est susceptible de se prolonger après son départ s’ils étaient réalisés à l’expiration du bail. Ce montant est réduit d’un amortissement calculé depuis la fin des travaux et dont la durée ne peut excéder 18 ans.

Les travaux de mise en conformité et ceux réalisés grâce à des subventions n’ouvrent pas droit à une indemnité de sortie.

UBICONSEIL :

Les règles d’indemnités de sortie sont précisément définies par le Code rural et de la pêche maritime.

Les clauses de contrats de bail qui auraient pour effet de supprimer ou restreindre les droits de l’exploitant sortant ou du bailleur sont réputées non écrites. La Cour de cassation a récemment rappelé qu’une clause du bail ne peut pas prévoir que l’exploitant agricole renonce à son droit à une indemnité de sortie.

Toutefois, l’exploitant agricole doit formuler expressément une demande pour bénéficier d’une indemnité de sortie. Et cette demande doit respecter des délais très courts ! En effet, la sollicitation de l’indemnité doit intervenir dans un délai de 12 mois à compter de la date de fin du bail.

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Pour en savoir plus :

Code rural et de la pêche maritime – Article L411-69

Code rural et de la pêche maritime – Article L411-71

Code rural et de la pêche maritime – Article L411-73

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 septembre 2018, 17-10.492