Le droit de préemption urbain a été élargi aux cessions de parts sociales de SCI par la loi Alur de mars 2014. Quelles sont les implications et les risques liés à cette réglementation ?
Le droit de préemption urbain : qu’est-ce que c’est ?
Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une commune d’acheter un bien en priorité, avant tout autre acteur privé. Le propriétaire du bien n’est donc pas libre de le vendre à l’acquéreur de son choix.
Ce droit ne concerne que les biens situés dans certaines zones préalablement définies.
De plus, la commune doit motiver sa décision : le bien doit être acquis en vue de la réalisation d’opérations d’aménagement urbain.
Mais, un bien immobilier peut tout à fait être détenu à travers une SCI. Qu’en est-il dans ce cas ?
SCI et droit de préemption urbain
Depuis la loi Alur, les cessions de parts de SCI peuvent être concernées par le DPU. Plusieurs critères méritent d’être examinés afin de déterminer si la cession est concernée par le droit de préemption urbain.
Les parts cédées
Les cessions de la majorité des parts sociales d’une SCI – c’est-à-dire la cession de 50 % des parts plus une – sont soumises au droit de préemption urbain.
De même, les cessions qui permettent à un associé minoritaire de détenir, à la suite de la cession, la majorité du capital social entrent dans le champ du DPU.
Ainsi, la cession d’une seule part d’une SCI peut donner lieu à préemption par la commune si elle conduit l’acquéreur à obtenir la majorité des parts de la société.
Le patrimoine détenu
Ce droit à préemption s’applique exclusivement pour les sociétés civiles immobilières qui détiennent une seule « unité foncière », c’est-à-dire un seul et unique bien foncier bâti ou non. La jurisprudence définit une unité foncière comme un « îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision ».
Les associés de la SCI
Il convient également apprécier le caractère familial de la SCI avant la cession.
En effet, les SCI familiales constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus (ex. : père-fils = 1er degré, petit-fils = 2ème degré, etc.) ne sont pas concernées par le DPU.
UBICONSEIL :
Nous vous recommandons d’être particulièrement vigilant lors de la cession de parts d’une SCI.
Dans un premier temps, assurez-vous de bien évaluer si l’opération est concernée par le droit de préemption urbain ou non.
Si tel est le cas, veillez à purger préalablement le droit de préemption dont bénéficierait la commune. À défaut, la cession des parts de la SCI pourrait être nulle.
Pour ce faire, vous devez adresser une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la commune qui dispose du droit de préemption. Sa rédaction mérite d’être particulièrement soignée. Elle doit notamment indiquer : le prix demandé, les conditions de la vente, ainsi que les coordonnées de l’acquéreur s’il a déjà été trouvé.
Le service juridique de votre cabinet UBICONSEIL vous accompagne et vous conseille dans vos démarches, n’hésitez pas à nous interroger.
Pour en savoir plus :
LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové
Question : pour ne pas être soumis au DPU la cession de parts doit être celle d’une SCI familiale. la SCI qui cède je suppose mais celle qui acquiert, aussi ? Et qu’en est-il pour la cession de 100% des parts d’une SCI à une autre SCI ?