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Loi Denormandie : une aide pour l’investissement locatif dans l’ancien

Par Jean-Louis MEHOUAS
Date de publication : 23 avril 2019

La « loi Denormandie » est entrée en vigueur au 1er janvier 2019. Elle a pour objectif d’encourager la rénovation des logements anciens destinés à la location dans les centres-villes français.

Le dispositif prend la forme d’une réduction d’impôt. Ses contours ont été précisés par arrêté et par décret le 27 mars 2019.

Bénéficiaires de la loi Denormandie

Le dispositif fiscal Denormandie concerne les particuliers fiscalement domiciliés en France qui :

– achètent un bien à rénover dans un des centres-villes éligibles au dispositif,

– et souhaitent mettre leur logement vide à la location pendant longue durée : 6, 9 ou 12 ans.

Biens concernés par le dispositif Denormandie

Pour bénéficier du dispositif, le bien à rénover doit :

– être acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021,

– être situé dans une des 222 villes qui bénéficient du plan Action cœur de ville ou dans une commune ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT),

– être proposé à la location nue (non meublée) pour une longue durée : 6, 9 ou 12 ans

– être loué à des ménages modestes et respecter certains plafonds de loyers.

Travaux éligibles

Les travaux effectués doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Par exemple, pour l’achat d’un logement de 150 000 €, les travaux doivent représenter 50 000 €.

Les travaux réalisés doivent :

– améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 %,

– ou concerner au moins 2 types des 5 travaux suivants : changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude, isolation des fenêtres.

De plus, les travaux doivent être réalisés par un professionnel labellisé RGE – reconnu garant pour l’environnement.

Montant de l’avantage fiscal Denormandie

La réduction d’impôt Denormandie est calculée sur le prix de revient net du logement – c’est-à-dire le prix du bien et des travaux de rénovation.

Le montant de l’investissement réalisé pour bénéficier de l’avantage fiscal est plafonné à 300 000 €. Pour les projets qui excèdent ce montant, la fraction qui dépasse ce seuil n’est pas prise en compte dans la base de calcul de la réduction d’impôt.

L’avantage fiscal est étalé sur la durée de location. Son montant varie selon la durée de location du bien :

– pour une période de location de 6 ans : réduction d’impôt de 12 % du montant de l’opération,

– pour une période de location de 9 ans : réduction d’impôt de 18 % du montant de l’opération,

– pour une période de location de 12 ans : réduction d’impôt de 21 % du montant de l’opération.

Exemple :

Achat d’un bien pour un montant de 180 000 €

Montant des rénovations parmi les dépenses éligibles : 60 000 €

Durée de location : 9 ans

Avantage fiscal = (180 000 + 60 000)*18 % = 43 200 €

Réduction annuelle d’impôt sur le revenu : 4 800 €.

UBICONSEIL :

La loi Denormandie complète utilement le dispositif Pinel et peut représenter une incitation fiscale intéressante pour les investisseurs qui se tournent vers l’immobilier ancien. Nous vous rappelons que la réduction d’impôt Pinel concerne les logements neufs et est applicable en fonction d’un zonage spécifique. Elle est maintenue jusqu’au 31 décembre 2021.

Le dispositif fiscal Denormandie vous permet de louer votre bien rénové à un ascendant (parent, grand-parent) ou à un descendant (enfant, petit-enfant). Un avantage qui mérite d’être pris en compte…

Toutefois, si le dispositif représente une belle opportunité pour les particuliers qui souhaitent investir dans un bien locatif, il nécessite d’être intégré à une analyse globale de votre projet immobilier.

En effet, il est nécessaire de s’assurer que la demande locative existe bien dans la ville choisie. Nous vous conseillons également de vous projeter et d’apprécier l’attractivité future de l’agglomération. Les risques de votre investissement doivent être bien mesurés en amont et la rentabilité de votre projet mérite d’être calculée avec précision.

Votre expert-comptable UBICONSEIL vous accompagne dans la réalisation de vos investissements immobiliers et l’optimisation de vos projets patrimoniaux. N’hésitez pas à nous interroger.

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Pour en savoir plus :

Arrêté du 26 mars 2019 relatif à la réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’investissement locatif prévue à l’article 199 novovicies du code général des impôts, pris pour l’application du 3° de l’article 46 AZA octies-0 A de l’annexe III du même code

Arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d’impôt prévue au 5° du B du I de l’article 199 novovicies du code général des impôts

Décret n° 2019-232 du 26 mars 2019 relatif aux conditions d’application de la réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’investissement locatif prévue au 5° du B du I de l’article 199 novovicies du code général des impôts

Code général des impôts – Article 199 novovicies

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Auteur Jean-Louis MEHOUAS
Expert-comptable – Associé fondateur du cabinet Ubiconseil
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