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IFI : des précisions sur l’immobilier professionnel exonéré

Par Ubiconseil
Date de publication : 11 juillet 2018

La première campagne déclarative de l’IFI – impôt sur la fortune immobilière – s’est achevée le 15 juin 2018.

L’administration fiscale a apporté des précisions sur les conditions d’exonération des actifs immobiliers affectés à une activité professionnelle dans une mise à jour de sa base document BOFiP le 8 juin 2018.

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IFI : les actifs imposables

L’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière est constituée par :

– l’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant au redevable et à son foyer fiscal,

– les parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme. Les titres affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société ou de l’organisme qui les détient ne sont pas pris en compte.

Rappel :

Les particuliers dont les actifs immobiliers imposables ont une valeur supérieure à 1 300 000 € sont redevables de l’IFI.

Immobilier professionnel

Les actifs immobiliers affectés à l’activité professionnelle du redevable sont, sous conditions, exonérés d’IFI.

Les actifs exonérés sont notamment ceux affectés :

– à l’exercice à titre principal d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (opérationnelle) exercée sous forme individuelle par le redevable ;

– à l’activité opérationnelle d’une société soumise à l’IR ou à l’IS dans laquelle le redevable exerce son activité principale ;

– ou les biens ruraux donnés à bail à long terme ou à bail cessible, les parts de groupements fonciers agricoles (GFA) ou de groupements agricoles fonciers (GAF) constituant l’activité principale d’un membre du cercle familial du redevable et les biens ruraux et les parts de GFA et de GAF représentatifs de biens ruraux donnés à bail sous conditions.

Entreprises à l’IS, actifs immobiliers et IFI

L’administration a précisé les conditions d’exonération des biens immobiliers affectés à l’activité opérationnelle d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) au sein de laquelle le redevable exerce son activité principale.

Cette exonération concerne les biens et droits immobiliers, comme les parts et actions représentatives de ces biens et droits, lorsqu’ils sont affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d’une société soumise – de droit ou sur option – à l’IS.

Deux conditions doivent être remplies pour bénéficier de l’exonération d’IFI :

1. Exercice d’une fonction de direction

Le redevable doit exercer de manière effective au sein de la société l’une des fonctions suivantes :

– gérant, nommé conformément aux statuts d’une SARL ou d’une SCA,

– associé en nom d’une société de personnes,

– président, directeur général, président du conseil de surveillance ou membre du directoire d’une société par actions.

Sa fonction doit donner lieu à une rémunération normale et lui procurer plus de la moitié de ses revenus professionnels.

2. Détention des droits de vote

Le redevable doit détenir au moins 25 % des droits de vote attachés aux titres émis en représentation du capital de la société soumise à l’IS au sein de laquelle il exerce son activité professionnelle. Cette détention peut être directe ou exercée par l’intermédiaire de son conjoint, de leurs ascendants ou descendants ou de leurs frères et sœurs.

Néanmoins, le respect de ce seuil de 25 % peut ne pas être exigé, sous certaines conditions.

C’est notamment le cas si la valeur des parts ou actions détenues directement excède 50 % de la valeur brute du patrimoine total du redevable y compris les biens ou droits immobiliers affectés à l’activité opérationnelle de la société.

De même, le seuil de 25 % n’est pas exigé si les titres en cause sont détenus par des gérants majoritaires nommés conformément aux statuts des SARL, les associés de sociétés de personnes ou des sociétés civiles soumises à l’impôt sur les sociétés et les gérants SCA.

Enfin, la possession de 25 % au moins des droits de vote n’est pas non plus exigée après une augmentation de capital, sous réserve que le redevable remplisse certaines conditions à compter de cette date.

UBICONSEIL :

La déclaration de votre patrimoine immobilier soumis à l’IFI nécessite la conduite d’une analyse fine en amont de votre déclaration.

En effet, les nouvelles règles d’imposition des biens immobiliers affectés à votre activité professionnelle sont complexes, particulièrement en cas de détention indirecte.

Les experts-comptables UBICONSEIL vous accompagnent et vous conseillent pour bâtir dès aujourd’hui une stratégie de gestion et d’optimisation de votre immobilier professionnel en vue de l’IFI 2019. N’hésitez pas à nous interroger ou à nous appeler au 05 49 01 86 86.


Pour en savoir plus :

BOFiP – PAT – Création de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) (loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018, art. 31). Mise à jour du 08.06.2018

BOI-PAT-IFI-30-10-20180608

BOI-PAT-IFI-30-10-30-20180608

Code général des impôts – Article 965

Code général des impôts – Article 62

 

 

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