IFI : quel impact sur votre gestion patrimoniale ?

Depuis le 1^er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière – IFI – a remplacé l’ISF.

IFI : qui est concerné ?

L’impôt sur la fortune immobilière concerne les particuliers dont la valeur nette du patrimoine immobilier excède 1 300 000 €. Cette valeur est appréciée au 1^er janvier de l’année.

Quel patrimoine immobilier faut-il déclarer ?

Les actifs suivants doivent être déclarés :

– immeubles bâtis, maisons, appartements et dépendances, garages, parking…

– bâtiments classés monuments historiques,

– immeubles en cours de construction au 1^er janvier de l’année,

– immeubles ou fractions d’immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété,

– terrains à bâtir,

– terres agricoles.

Bon à savoir :

Les contribuables bénéficient d’un abattement de 30 % sur la valeur de leur résidence principale.

Les biens affectés à une activité professionnelle sont exclus de l’assiette de l’impôt.

Par ailleurs, certains placements liés à l’immobilier doivent également être déclarés :

– les parts ou actions possédées dans des sociétés ou organismes détenant de l’immobilier en France, à hauteur de leur valeur représentative des immeubles détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme,

– les biens et droits immobiliers transférés en fiducie ou placés dans un trust pour leur valeur vénale au 1^er janvier,

– la fraction de la valeur de rachat au 1^erjanvier 2018 représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d’assurance-vie.

Comment évaluer le patrimoine à déclarer ?

L’IFI s’applique sur la valeur nette du patrimoine immobilier, c’est-à-dire après déduction des dettes existantes au 1^er janvier.

Parmi les passifs admis en déduction de la valeur des biens ou droits immobiliers figurent notamment :

– les dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers imposables,

– les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement,

– les impôts dus à raison des propriétés concernées : la taxe foncière par exemple.

Quel est le barème de l’IFI ?

Fraction du patrimoine à taxer	Taux applicable
Jusqu’à 800 000 €	0 %
Entre 800 001 € et 1 300 000 €	0,5 %
Entre 1 300 001 € et 2 570 000 €	0,7 %
Entre 2 570 001 € et 5 000 000 €	1 %
Entre 5 000 001 € et 10 000 000 €	1,25 %
Au-dessus de 10 000 000 €	1,5 %

Ubiconseil :

La mutation de l’ISF en impôt sur la fortune immobilière est une réforme majeure qui peut justifier une réévaluation globale de vos stratégies patrimoniales.

En effet, l’impact de ce changement sur votre fiscalité personnelle dépend de la structure de votre patrimoine, selon qu’il est constitué d’actifs mobiliers ou immobiliers.

Au-delà de cette distinction, les modalités de détention de vos biens immobiliers doivent également être prises en compte. Vos participations dans des sociétés détentrices de biens immobiliers peuvent notamment influencer de façon significative l’imposition de votre patrimoine. De plus, les dettes déductibles étant prises en compte pour déterminer l’assiette de l’IFI, le passif de ces structures juridiques doit être étudié et optimisé.

Compte-tenu de ces bouleversements de la fiscalité applicable à votre patrimoine, nous vous conseillons de réaliser un bilan patrimonial dans les meilleurs délais. Ce bilan est essentiel à la définition de votre stratégie d’optimisation. Mieux vaut le réaliser assez tôt car en matière immobilière, les opérations de restructuration – acquisitions et cessions notamment – prennent du temps !

À l’issue de ce bilan, votre expert-comptable Ubiconseil évalue avec vous les solutions d’optimisation les mieux adaptées à votre situation et vos projets professionnels et personnels.

Par exemple, la vente d’une partie de votre patrimoine immobilier peut être une bonne alternative pour réduire l’assiette de votre IFI. Néanmoins, il est nécessaire de déterminer en amont l’imposition de votre plus-value éventuelle – particulièrement à l’aune du prélèvement forfaitaire unique de 30 % – et de prendre en compte les abattements pour durée de détention auxquels vous pouvez peut-être prétendre.

De même, selon vos objectifs et votre situation personnelle, le démembrement de propriété peut constituer une alternative pour réduire votre impôt et optimiser votre patrimoine immobilier en vue de votre retraite ou de votre succession.

Votre expert-comptable Ubiconseil analyse avec vous les incidences des nouvelles mesures fiscales 2018 sur votre imposition. Il vous accompagne et vous conseille au mieux de vos intérêts afin d’optimiser votre fiscalité et vos stratégies de gestion patrimoniale. N’hésitez pas à nous interroger ou à nous appeler directement au 05 49 01 86 86.