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Bail commercial et activité complémentaire

Date de publication : 9 mai 2017 à 15:15

Le titulaire d’un bail commercial doit obtenir l’autorisation du bailleur pour exercer une activité connexe ou complémentaire de celle prévue dans le contrat de bail.

Le fait d’ajouter une telle activité au contrat de bail suppose en effet une déspécialisation partielle des locaux.

Le locataire est donc tenu de faire connaître au bailleur sa volonté de modifier la destination des lieux loués par acte extrajudiciaire – acte d’huissier – ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Il doit également préciser les activités qu’il envisage d’exercer dans les locaux.

Le propriétaire du local commercial dispose alors d’un délai de deux mois pour contester le caractère connexe ou complémentaire de l’activité que le locataire entend exercer dans les locaux. Passé ce délai, il est réputé avoir accepté la modification du bail et ne peut plus s’y opposer.

Le bailleur ne peut contester que le caractère connexe ou complémentaire de l’activité, c’est-à-dire le fait qu’elle soit étroitement liée à l’activité principale ou nécessaire à son meilleur exercice. En cas de désaccord, l’affaire peut être portée devant le tribunal de grande instance.

La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 9 février 2017 que le bailleur n’est pas tenu de justifier son opposition à l’extension des activités prévues par le contrat de bail.

De plus, le propriétaire du local commercial peut exprimer son refus au locataire sans aucune exigence de forme. Une simple lettre suffit !

Ubiconseil :

Le développement de nouvelles activités complémentaires de votre activité principale est souvent essentiel à la croissance de votre entreprise.

Or, selon les clauses de votre contrat de bail, l’exercice d’une activité complémentaire peut être subordonné à l’accord de votre bailleur. Ce peut être le cas même pour des modifications minimes. Par exemple, l’activité de traiteur est complémentaire à l’activité principale de restauration et peut nécessiter une modification de bail.

Les litiges liés aux clauses de destination des contrats de bail sont extrêmement courants. Un soin particulier doit être apporté à la rédaction de ce type de clauses tant elles peuvent conditionner votre activité et vos développements futurs

Les experts-comptables Ubiconseil peuvent étudier les clauses de votre contrat de bail, rédiger des baux adaptés à votre activité comme à vos projets futurs et suivre vos contrats pour vous conseiller au mieux de vos intérêts.

Par ailleurs, si vous envisagez de demander une déspécialisation partielle de votre contrat de bail, sachez que cette procédure peut entrainer une modification de la valeur locative du local commercial. Elle risque donc d’entraîner une augmentation de votre loyer.

Les experts-comptables Ubiconseil peuvent analyser avec vous les risques juridiques et économiques d’une modification de vos contrats de bail. Ils peuvent également vous accompagner dans la procédure de demande de déspécialisation. Contactez-nous.


Pour en savoir plus :

Code de commerce – Article L145-47

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 février 2017, 15-28.759

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